올 2014년은 경제침체이후 주춤했던 주택시장이 그동안 각개각층의 여론, 새로운 해결방안과 정책수립의 진정한 결실을 맺는 경이로운 한해가 될 것으로 보입니다. 즉, 저비용으로 값싼 주택을 지을 수 있도록 새로운 기술과 디자인이 선보였으며, 정부와 시청에 의해 지정된 특별주택지구는 빠른 승인을 기대할 수 있습니다. 그러나 이러한 역동적인 노력들이 오클랜드 주택시장 문제를 해결 할 수 있을까요, 아니면 치솟는 이자율과 대출제한등의 금융규제가 그러한 노력의 실효성을 떨어뜨리지 않을 까요?
현재 오클랜드의 매매중간값은 62만5천불에 이르며 현재 수만채의 집이 공급 부족을 겪는 것으로 알려져 있습니다. 일년전에 비해서는 10%이상 오른 가격입니다. 인구증가, 순이민자수 증가, 역사적으로 낮은 이자율, 낮은 주택건축수에 따른 복합적인 원인들에 따른 결과입니다.
해결방안으로 어떤 것이 있는지 한번 알아볼까요?
홉슨빌 포인트의 경우 4층으로 60채의 아파트가 지어질 예정으로 2베드룸 아파트가 35만에서 50만불 가격대로, 오프플랜으로 인기리에 팔리고 있습니다. 10여년 전에는 이러한 시외지역에 자신들의 땅도 없이 4층짜리 아파트가 지어져 판매가 되리라고는 생각지도 못했겠지만 작지만 값싸고 관리가 편한 아파트를 선호하는 사람들이 늘어나고 있다는 반증입니다.
다른 아이디어로는 비영리재단을 만들어 저소득층에게 2번째 모기지를 이자율없이 제공하는 방안이 민간기업인들 사이에서 의견이 제시되고 있습니다. 생애 첫주택구매의 꿈을 갖고 있는 사람들에게 좋은 소식임에 틀림없습니다.
오라케이 마오리 지역의 땅은 오클랜드의 부족들의 관할하에 있는데, 이곳에 10년간 700채이상의 새로운 집을 지어 마오리 혈통자들에 한해 무상으로 땅을 임대해서 쓸 수 있도록 하는 방안도 매력적입니다.
국가기관인 하우징 뉴질랜드의 경우도 올해 기록적인 투자를 하여 새로운 집이나 기존의 집을 개발하는 계획을 추진하고 있습니다. 마운트 로스킬의 경우 여러채의 큰 하우징 뉴질랜드의 대지에 22채의 3층짜리 아파트를 고품질로 지어서 저소득 신체 장애인들에게 임대를 주었습니다. 현재 타마키 지역(글렌이니스, 펜뮤어 그리고 포인트 잉글렌드지역)의 개발이 가장 큰 프로젝트인데 그곳에 18,000명이 임대주택을 이용하고 있는데, 그 지역이 개발된다는 겁니다. 기존의 저소득자들의 요구조건을 반영하여 고품질의 지역을 개발한다는 목표로 프로젝트가 진행되고 있습니다.
한편 특별주택지구는 정부주도하에서 마련된 오클랜드조약에 따라 유니타리플랜에서 고밀도주택으로 지정된 지역을 이웃의 반대권리를 제한하여 빠르게 승인을 진행할 수 있도록 하여 주택 공급 부족사태를 빠르게 해소할 것으로 예상하고 있습니다. 현재 예정된대로 계획이 진행되고 있으며, 작년에 9,000채 지정되었고, 올해 9,000채 그리고 내년에 17,000채가 추가로 지정될 계획입니다. 22개 지역이 현재 특별주택지구로 지정되었으며 매년 15,000채의 집들이 본 조약에 따라 지어질 예정입니다. 또한 오클랜드 시청이 보유하고 있는 토지를 일반 건축업체와 함께 공사합작개발하는 방안이 작지만 진행중입니다. 현재 Papatoetoe의 시내 중심지에 있는 큰 주차장과 하적장으로 쓰이는 땅을 개발하고 있습니다. 130채 이상을 지을 예정이라고 합니다. 시청이 보유한 토지가 많으므로 본 프로젝트가 성공된다면 앞으로 이러한 형태의 프로젝트가 활성화 되리라 생각됩니다.
또한 비용절감과 효율성에 대한 문제점에 대한 대안으로 조립식 건물이 추진되고 있습니다. Kumeu에 위치한 eHome 공장에서는 건축설계에 따라 자동화된 나무재단으로, 미리 필요한 건축물을 공장에서 완성한 후 (Off Site Manufacturing 미국과 독일은 보편적인 방법임), 실지 건축현장에서 조립하는 방식으로 건축이 진행되어, 효율성 증가로 인한 약간의 비용 절감효과를 보게 됩니다. 12시간만에 한채의 건물을 지을 구조물 재단, 창문설치 및 페인트칠까지 끝난다고 합니다. 아직까지는 초기단계라 시행착오도 겪고, 숙련도도 떨어지고 규모의 경제가 형성되지 못하지만 향후에는 균일한 품질 및 기후에 무관한 작업가능 등으로 큰 비용절감효과를 볼 수 있을 것으로 기대됩니다. 차조립공정과 같이 진행되므로 최소 50채규모의 주문이 있어야 공장에서 생산이 가능 합니다. 숙련된 빌더들이 부족한 현재 건축시장에서는 큰 대안으로 자리잡을 것입니다.
한편 빌더들을 양성하는 유니텍에서는 현재 부족된 빌더들을 더욱 많이 배출하기 위해 건축산업에서 필요한 기술을 최단기간 교육하도록 교육 프로그램을 재검토하고 있는 중이라고 합니다.
주택의 크기도 문제지요. 최근 기본적으로 건면적이 평균 200평방미터이상의 큰 주택들이 지어져 주택가격을 상승시키는데 기여하고 있습니다. 뉴질랜드는 세계에서 두번째로 큰 주택을 짓는 나라입니다.
앞서 말씀드린 홉슨빌 포인트의 경우 작은 주택 즉 111평방미터 대지에 지어진 40평방미터규모의 1개의 베드룸 주택은 30만불 이하에 가격이 책정될 수 있다고 합니다. 건평이 90평방미터인 3개의 베드룸 주택은 48만 5천불이라고 합니다. 작은 주택이지만 쓸모가 있게 디자인되고 쾌적하고 에너지 효율성이 뛰어난 고급주택입니다. 현재 모델하우스가 전시되어 있습니다.
여기에서 정책적으로 고려해야할 사항은, 시청법에 따르면 고밀도 개발 주택지역에는 최소한 200 평방미터의 대지가 필요하지만, 1개의 베드룸 주택은 50평방미터, 2개의 베드룸 주택은 65 평방미터의 건면적에 따른 대지가 필요하므로, 현재 평방미터당 천불정도의 대지가가 형성되어있는 상황에서 현행시청법에 따르면 필요없는 여분의 대지 요건으로 인해 주택가격이 비싸질 수 밖에 없다는 결론입니다. 물론 개별 여유공간이 있으면 좋겠지만 현재와 같이 대지가 비싼 상황에서는 대지가 필요없는 사람들에게 굳이 필수적으로 구비하도록 할 필요가 있는가 하는게 의문입니다. 따라서 값싼주택 즉 소득범위에서 구입가능한 주택을 마련하려면 시청법의 대지요건 재검토가 필요하다는 생각입니다.
그러면 이자율 상승이 주택가격에 미치는 영향은 어떨까요? 현재 주택공급의 획기적인 증가는 주택가격 상승을 막을 수 있지만 실질적으로 느끼는데는 상당한 시간이 요구됩니다. 단기적으로 이자율이 주택가격 상승에 영향을 직접적으로 줄 수 있으며 주택가격 상승폭을 줄일 겁니다. 또한 중앙은행의 대출금 준비율 규제 또한 주택가격 상승을 막는 역할을 하고 있습니다. 그러나 현재 오클랜드 주택시장은 복잡해서 사회적, 정치적, 문화적 그리고 경제적 요소들이 서로 유기적인 역할의 산물이며 주택가격 상승을 막는데 어려움을 겪고 있습니다. 즉, 인구증가, 소득증가, 건축산업계의 운영방식, 사람들의 기대심리, 그리고 대출금을 감수하면서도 주택을 사고자하는 사람들의 의지 등이 크게 작용합니다.
따라서 상기에 언급한 역동적인 노력들이 여러가지 경쟁요소들과 맞서 오클랜드 주택시장 문제를 해결 할 수 있을지는 시간을 갖고 좀더 지켜봐야 할 것 같습니다.
현재 오클랜드의 매매중간값은 62만5천불에 이르며 현재 수만채의 집이 공급 부족을 겪는 것으로 알려져 있습니다. 일년전에 비해서는 10%이상 오른 가격입니다. 인구증가, 순이민자수 증가, 역사적으로 낮은 이자율, 낮은 주택건축수에 따른 복합적인 원인들에 따른 결과입니다.
해결방안으로 어떤 것이 있는지 한번 알아볼까요?
홉슨빌 포인트의 경우 4층으로 60채의 아파트가 지어질 예정으로 2베드룸 아파트가 35만에서 50만불 가격대로, 오프플랜으로 인기리에 팔리고 있습니다. 10여년 전에는 이러한 시외지역에 자신들의 땅도 없이 4층짜리 아파트가 지어져 판매가 되리라고는 생각지도 못했겠지만 작지만 값싸고 관리가 편한 아파트를 선호하는 사람들이 늘어나고 있다는 반증입니다.
다른 아이디어로는 비영리재단을 만들어 저소득층에게 2번째 모기지를 이자율없이 제공하는 방안이 민간기업인들 사이에서 의견이 제시되고 있습니다. 생애 첫주택구매의 꿈을 갖고 있는 사람들에게 좋은 소식임에 틀림없습니다.
오라케이 마오리 지역의 땅은 오클랜드의 부족들의 관할하에 있는데, 이곳에 10년간 700채이상의 새로운 집을 지어 마오리 혈통자들에 한해 무상으로 땅을 임대해서 쓸 수 있도록 하는 방안도 매력적입니다.
국가기관인 하우징 뉴질랜드의 경우도 올해 기록적인 투자를 하여 새로운 집이나 기존의 집을 개발하는 계획을 추진하고 있습니다. 마운트 로스킬의 경우 여러채의 큰 하우징 뉴질랜드의 대지에 22채의 3층짜리 아파트를 고품질로 지어서 저소득 신체 장애인들에게 임대를 주었습니다. 현재 타마키 지역(글렌이니스, 펜뮤어 그리고 포인트 잉글렌드지역)의 개발이 가장 큰 프로젝트인데 그곳에 18,000명이 임대주택을 이용하고 있는데, 그 지역이 개발된다는 겁니다. 기존의 저소득자들의 요구조건을 반영하여 고품질의 지역을 개발한다는 목표로 프로젝트가 진행되고 있습니다.
한편 특별주택지구는 정부주도하에서 마련된 오클랜드조약에 따라 유니타리플랜에서 고밀도주택으로 지정된 지역을 이웃의 반대권리를 제한하여 빠르게 승인을 진행할 수 있도록 하여 주택 공급 부족사태를 빠르게 해소할 것으로 예상하고 있습니다. 현재 예정된대로 계획이 진행되고 있으며, 작년에 9,000채 지정되었고, 올해 9,000채 그리고 내년에 17,000채가 추가로 지정될 계획입니다. 22개 지역이 현재 특별주택지구로 지정되었으며 매년 15,000채의 집들이 본 조약에 따라 지어질 예정입니다. 또한 오클랜드 시청이 보유하고 있는 토지를 일반 건축업체와 함께 공사합작개발하는 방안이 작지만 진행중입니다. 현재 Papatoetoe의 시내 중심지에 있는 큰 주차장과 하적장으로 쓰이는 땅을 개발하고 있습니다. 130채 이상을 지을 예정이라고 합니다. 시청이 보유한 토지가 많으므로 본 프로젝트가 성공된다면 앞으로 이러한 형태의 프로젝트가 활성화 되리라 생각됩니다.
또한 비용절감과 효율성에 대한 문제점에 대한 대안으로 조립식 건물이 추진되고 있습니다. Kumeu에 위치한 eHome 공장에서는 건축설계에 따라 자동화된 나무재단으로, 미리 필요한 건축물을 공장에서 완성한 후 (Off Site Manufacturing 미국과 독일은 보편적인 방법임), 실지 건축현장에서 조립하는 방식으로 건축이 진행되어, 효율성 증가로 인한 약간의 비용 절감효과를 보게 됩니다. 12시간만에 한채의 건물을 지을 구조물 재단, 창문설치 및 페인트칠까지 끝난다고 합니다. 아직까지는 초기단계라 시행착오도 겪고, 숙련도도 떨어지고 규모의 경제가 형성되지 못하지만 향후에는 균일한 품질 및 기후에 무관한 작업가능 등으로 큰 비용절감효과를 볼 수 있을 것으로 기대됩니다. 차조립공정과 같이 진행되므로 최소 50채규모의 주문이 있어야 공장에서 생산이 가능 합니다. 숙련된 빌더들이 부족한 현재 건축시장에서는 큰 대안으로 자리잡을 것입니다.
한편 빌더들을 양성하는 유니텍에서는 현재 부족된 빌더들을 더욱 많이 배출하기 위해 건축산업에서 필요한 기술을 최단기간 교육하도록 교육 프로그램을 재검토하고 있는 중이라고 합니다.
주택의 크기도 문제지요. 최근 기본적으로 건면적이 평균 200평방미터이상의 큰 주택들이 지어져 주택가격을 상승시키는데 기여하고 있습니다. 뉴질랜드는 세계에서 두번째로 큰 주택을 짓는 나라입니다.
앞서 말씀드린 홉슨빌 포인트의 경우 작은 주택 즉 111평방미터 대지에 지어진 40평방미터규모의 1개의 베드룸 주택은 30만불 이하에 가격이 책정될 수 있다고 합니다. 건평이 90평방미터인 3개의 베드룸 주택은 48만 5천불이라고 합니다. 작은 주택이지만 쓸모가 있게 디자인되고 쾌적하고 에너지 효율성이 뛰어난 고급주택입니다. 현재 모델하우스가 전시되어 있습니다.
여기에서 정책적으로 고려해야할 사항은, 시청법에 따르면 고밀도 개발 주택지역에는 최소한 200 평방미터의 대지가 필요하지만, 1개의 베드룸 주택은 50평방미터, 2개의 베드룸 주택은 65 평방미터의 건면적에 따른 대지가 필요하므로, 현재 평방미터당 천불정도의 대지가가 형성되어있는 상황에서 현행시청법에 따르면 필요없는 여분의 대지 요건으로 인해 주택가격이 비싸질 수 밖에 없다는 결론입니다. 물론 개별 여유공간이 있으면 좋겠지만 현재와 같이 대지가 비싼 상황에서는 대지가 필요없는 사람들에게 굳이 필수적으로 구비하도록 할 필요가 있는가 하는게 의문입니다. 따라서 값싼주택 즉 소득범위에서 구입가능한 주택을 마련하려면 시청법의 대지요건 재검토가 필요하다는 생각입니다.
그러면 이자율 상승이 주택가격에 미치는 영향은 어떨까요? 현재 주택공급의 획기적인 증가는 주택가격 상승을 막을 수 있지만 실질적으로 느끼는데는 상당한 시간이 요구됩니다. 단기적으로 이자율이 주택가격 상승에 영향을 직접적으로 줄 수 있으며 주택가격 상승폭을 줄일 겁니다. 또한 중앙은행의 대출금 준비율 규제 또한 주택가격 상승을 막는 역할을 하고 있습니다. 그러나 현재 오클랜드 주택시장은 복잡해서 사회적, 정치적, 문화적 그리고 경제적 요소들이 서로 유기적인 역할의 산물이며 주택가격 상승을 막는데 어려움을 겪고 있습니다. 즉, 인구증가, 소득증가, 건축산업계의 운영방식, 사람들의 기대심리, 그리고 대출금을 감수하면서도 주택을 사고자하는 사람들의 의지 등이 크게 작용합니다.
따라서 상기에 언급한 역동적인 노력들이 여러가지 경쟁요소들과 맞서 오클랜드 주택시장 문제를 해결 할 수 있을지는 시간을 갖고 좀더 지켜봐야 할 것 같습니다.
