한국의 토지 매입 시 가장 중요한 부분인 토지이용계획확인원을 설명하겠습니다.
토지이용계획확인원이란 한마디로 토지에 건축 행위를 할 수 있는 범위와 사용할 수 있는 용도의 폭을 정해놓은 규제입니다.
따라서 토지이용계획확인원을 보지도 않고 한국에서 토지를 매입하는 것은 눈 감고 집을 사는 것과 똑같은 것입니다.
즉 개발호재나 주변에 상권이 좋다하여 토지를 고가에 매입하였는데 막상 건물을 지으려하니, 토지이용계획확인원상 해당 토지에 건물을 제대로 짓지도 못하는 것이라면 뒤늦은 후회를 한다고 해도 늦은 것입니다.
그럼 토지이용계획확인원에서 무엇을 보고 확인을 해야하는지 알려드리겠습니다.
우선 용도의 파악입니다.
흔히 토지를 매입하실 때 임야, 전, 답, 대지 인지를 중요하게 여기시는 분들이 많은데 이것은 잘못된 것입니다.
임야, 전, 답, 대지 등은 토지의 지목으로서 국토해양부에서 전체적인 토지를 조사하면서 현장에서 이 토지가 어떤 형태인지를 확인하여 기록한 것에 불과한 것입니다.
따라서 어떤 토지는 현장 조사한 기간이 많이 경과하여 자료상에는 임야이지만 전,답으로 사용하는 경우도 있고, 대지인데 현황은 임야인 곳도 있는 것입니다.
지목이라는 것은 토지의 소유주가 토지를 사용하는 용도에 따라 얼마든지 변경이 가능하기에 무조건 대지는 좋고 임야는 나쁘다는 편견은 버리셔야 합니다.
용도에 대해 설명하려 했는데 엉뚱하게 지목에 대한 설명을 했네요 ^^!
용도라는 것은 이 토지를 이러이러한 용도로 사용을 하라는 것입니다.
즉 생산녹지나 생산관리지역은 여기에는 농사를 짓거나 버섯이나 약초 등을 생산하는 지역이니 생산에 관련된 시설만 지을 수 있다는 곳입니다. 이러한 용도의 지역에 전망이 좋다고 하여 펜션을 지으려 하면 허가가 나지 않는 것입니다.
보전녹지나 보전관리지역은 여기에는 자연환경을 보전하기 위한 지역이니, 자연환경에 저촉이 되는 주택, 상가, 공장 등은 건축이 불가하다는 곳입니다.
자연녹지는 도시가 확장될 때 추후 공원이나 주거지역 등으로 용도를 쉽게 변경할 수 있도록 제한적인 시설물을 지을 수 있도록 규정해 놓은 지역이며, 계획관리지역은 한국의 특성상 임야가 많기 때문에 임야 중에 나무의 개체 수가 적고 경사도가 낮은 지역을 선별하여, 건축허가의 범위를 완화시킨 지역입니다.
주거지역은 인구의 유입을 위해 주거용도로 사용하도록 장려하는 지역이며, 상업지역은 용도지역 중에 제일 그 가격이 높은 지역으로 각종 상업 시설물을 활성화 하기위한 지역입니다.
이외에도 세부적으로 많은 용도의 분류가 있지만 대략적인 용도의 분류만 설명 드린 것입니다.
토지는 용도에 따라 토지 가격은 차이가 나며 그 가격 결정에 중요한 요소가 되는 것입니다.
다음의 자료는 용도를 분류해 놓은 것으로 참고하시면 많은 도움이 되실 것입니다.
- 부성건설 김현우 thekre@naver.com -