얼마전 전국적인 부동산 투자자로 유명한 키위를 만날 기회가 있었습니다. 대화 중에 부동산 투자로 자연히 화제가 옮겨갔는데, 그는 주거용 부동산은 최소화 하며 상업용 부동산에 주력을 하고 있으며, 앞으로도 주거용 투자는 관심 밖이라고 하였던 것이 기억이 납니다. 그의 이야기를 들어보니 몇가지 이유가 있었습니다.
대부분의 부동산 투자자들은 집을 사면서 투자를 시작합니다. 그러면서 하나 둘씩 집을 늘려가는 식으로 투자를 늘려갑니다. 최근 부동산이 호황을 맞으면서 일부 공격적인 부동산 투자자들은 자신의 집을 사는 것도 미룬채 부동산 임대 사업을 시작하기도 합니다.
주거용 임대사업에 투자하는 몇가지 이유가 있습니다. 일단 다른 투자에 비해서 위험이 상대적으로 적습니다. 불황기라도 해도 사람들은 살 집이 필요하니까요. 하지만 대출까지 해서 투자를 늘려가면, 그만큼 위험도 늘어가기 마련입니다.
또 다른 이유로는 주거용 임대사업은 시장을 이해하기 쉽고, 천천히 움직이며, 사전 예측이 용이하며, 주식등과 다르게 실제 집을 소유하기 때문에 안전감을 준다는 것입니다. 자신의 투자물에 대한 개인적인 통제가 가능하다는 느낌을 가질 수도 있습니다. 은행도 집을 담보로 80%정도의 융자를 해주며, 부동산 호황기에는 은행들이 거의 구매가격에 가까운 융자를 해줄 수도 있습니다.
상업용 부동산에 대해서는 초보 투자자들의 이해가 부족한 편입니다. 주거용 부동산과는 판이하게 다른 요소에 따라 형성된 시장이기 때문입니다. 주거용은 수요와 공급에 의해 형성된 시장이라면 상업용은 세계적, 국내적 그리고 지역적 경제상황에 따라 좌우되는 시장입니다.
경제가 호황일때는 거의 모든 사업이 잘됩니다. 좀더 많은 종업원을 고용하고, 시설투자를 하며 좀더 큰 건물로 이전을 합니다. 이러한 상황은 상업용 부동산의 가격을 올리는 역할을 하게 됩니다. 반면에 경제가 불황일 때에는 사업체들이 덩치를 줄여서 상업용 부동산의 가격이 하락하게 됩니다.
부동산 가격의 상승을 제외하고 임대수익만으로 비교하면, 일반적으로 상업용 부동산의 매년 임대수익은 10% 정도이지만 주거용 부동산은 이보다 현저히 낮아 2~5% 미만으로 알려져 있습니다. 연간 상업용 부동산의 임대수익의 10배 가령이 구입가로 책정되어 있다고 보면 큰 실수가 없으실 겁니다.
만약에 좋은 위치에 장기계약으로 임대해있는 좋은 임대인이 있을 경우 8%의 임대수익이 있을 수 있고 그럴경우 연간 임대수익의12.5배로 구입가가 책정됩니다. 하지만 위치가 좋지 않거나 임대인이 단기 렌트라든지 상황이 안좋을 경우 연간임대수익은 12%로 책정되고 구입가도 8.3배에서 책정됩니다. 물론 최근 이러한 렌트비가 떨어져 5%까지 가는곳도 생겼으며, 점점 더 떨어질 수도 있을 것입니다.
상업용 건물은 주거용 건물보다 비싼 편입니다. 그래서 주거용 건물로 투자자들이 시작하는 경향이 있습니다. 그래서 여러 채의 임대주택을 여러 군데 소유할 수도 있고 위험요소를 분산하실 수도 있습니다.
은행은 경제 상황이나 투자시장의 상황에 따라 구입가나 감정가의 50%에서 70%의 금액을 대출해줍니다. 따라서 주거용 건물보다 자기자본의 투자가 더욱 필요합니다. 하지만 상업용 건물 투자는 주거용 건물 투자에 비해 많은 장점들이 있습니다.
높은 임대 수익, 장기 임대조건, 정기적 임대료 상승, 좀더 안정적인 임대인 가능 (사업 성격상 자주 이주를 하기 쉽지 않음), 대부분의 세금, 보험료 그리고 보수비용 및 운영비용을 임대인이 지불, 개인적인 임대 보증 (주인에게 안전성을 높여줌), 렌트비 체납시 임대인을 추방하기 용이합니다.
문제는 상업용 부동산이 비싸기 때문에 투자자들이 구입하기 어렵지만 부동산 신디케이트를 이용하는 방법이 있습니다. 부동산 신디케이트는 80년이나 90년대에 흥행하였으며, 호황기인 요즘 또 각광을 받고 있습니다. 일반 투자자의 경우 5천에서 10만불의 배수단위로 투자할 수 있으며, 투자금에 대한 배당금을 받으며, 여러 신디케이트를 이용하여 투자 위험을 분산시킬 수도 있습니다. 다른 방법은 좀 생소한 편이지만 금액이 적은 투자자에게 적합한 방법으로 주식시장에 등재된 부동산 운영회사에 투자하는 것입니다. 주식 시장에 올라와 있으므로 주식시장의 분위기에 따라 기복이 있을 수 있습니다. 최근에는 상업용이나 주거용 건물 모두 호황기를 맞아 성공적으로 투자 이익을 투자자들에게 전해주었지만, 앞으로 미래는 모르는 것이기 때문에 전략적인 투자가 필요하다 하겠습니다.
상업용 부동산 구입을 꺼리는 가장 큰 이유는 상대적으로 긴 임대공백기를 가질 수 있어 그로인한 크나큰 임대수익 손실을 꼽을 수 있습니다. 하지만 일부 관리가 안된 상업용 건물들은 작은 투자로 단기간에 높은 가치 상승을 경험할 수 있습니다.
주거용 건물 또한 단점이 있습니다. 주거용 주택 소유자들은 정치적으로 타겟이 된다는 것이지요. 임대주택의 부족, 오르는 임대료, 불평등한 이익, 자본이익세 도입 등으로 말이지요. 상업용 건물도 같은 기간 그 이상의 결과를 내고 있지만 미디어의 관심은 상대적으로 적고 비난도 별로 받고 있지 않습니다. 왜냐하면 상업용은 이익을 위한 투자이고, 주거용은 삶의 터전으로 일정금액 이상의 이익추구는 지탄의 대상이라는 분위기입니다.
만약 자주 바뀌는 세입자, 빈번한 수리를 요하는 주택관리, 낮은 임대수익으로 골치가 아프시다면, 이제라도 상업용 건물 투자에 대해 공부해보시길 추천하여 드립니다.
대부분의 부동산 투자자들은 집을 사면서 투자를 시작합니다. 그러면서 하나 둘씩 집을 늘려가는 식으로 투자를 늘려갑니다. 최근 부동산이 호황을 맞으면서 일부 공격적인 부동산 투자자들은 자신의 집을 사는 것도 미룬채 부동산 임대 사업을 시작하기도 합니다.
주거용 임대사업에 투자하는 몇가지 이유가 있습니다. 일단 다른 투자에 비해서 위험이 상대적으로 적습니다. 불황기라도 해도 사람들은 살 집이 필요하니까요. 하지만 대출까지 해서 투자를 늘려가면, 그만큼 위험도 늘어가기 마련입니다.
또 다른 이유로는 주거용 임대사업은 시장을 이해하기 쉽고, 천천히 움직이며, 사전 예측이 용이하며, 주식등과 다르게 실제 집을 소유하기 때문에 안전감을 준다는 것입니다. 자신의 투자물에 대한 개인적인 통제가 가능하다는 느낌을 가질 수도 있습니다. 은행도 집을 담보로 80%정도의 융자를 해주며, 부동산 호황기에는 은행들이 거의 구매가격에 가까운 융자를 해줄 수도 있습니다.
상업용 부동산에 대해서는 초보 투자자들의 이해가 부족한 편입니다. 주거용 부동산과는 판이하게 다른 요소에 따라 형성된 시장이기 때문입니다. 주거용은 수요와 공급에 의해 형성된 시장이라면 상업용은 세계적, 국내적 그리고 지역적 경제상황에 따라 좌우되는 시장입니다.
경제가 호황일때는 거의 모든 사업이 잘됩니다. 좀더 많은 종업원을 고용하고, 시설투자를 하며 좀더 큰 건물로 이전을 합니다. 이러한 상황은 상업용 부동산의 가격을 올리는 역할을 하게 됩니다. 반면에 경제가 불황일 때에는 사업체들이 덩치를 줄여서 상업용 부동산의 가격이 하락하게 됩니다.
부동산 가격의 상승을 제외하고 임대수익만으로 비교하면, 일반적으로 상업용 부동산의 매년 임대수익은 10% 정도이지만 주거용 부동산은 이보다 현저히 낮아 2~5% 미만으로 알려져 있습니다. 연간 상업용 부동산의 임대수익의 10배 가령이 구입가로 책정되어 있다고 보면 큰 실수가 없으실 겁니다.
만약에 좋은 위치에 장기계약으로 임대해있는 좋은 임대인이 있을 경우 8%의 임대수익이 있을 수 있고 그럴경우 연간 임대수익의12.5배로 구입가가 책정됩니다. 하지만 위치가 좋지 않거나 임대인이 단기 렌트라든지 상황이 안좋을 경우 연간임대수익은 12%로 책정되고 구입가도 8.3배에서 책정됩니다. 물론 최근 이러한 렌트비가 떨어져 5%까지 가는곳도 생겼으며, 점점 더 떨어질 수도 있을 것입니다.
상업용 건물은 주거용 건물보다 비싼 편입니다. 그래서 주거용 건물로 투자자들이 시작하는 경향이 있습니다. 그래서 여러 채의 임대주택을 여러 군데 소유할 수도 있고 위험요소를 분산하실 수도 있습니다.
은행은 경제 상황이나 투자시장의 상황에 따라 구입가나 감정가의 50%에서 70%의 금액을 대출해줍니다. 따라서 주거용 건물보다 자기자본의 투자가 더욱 필요합니다. 하지만 상업용 건물 투자는 주거용 건물 투자에 비해 많은 장점들이 있습니다.
높은 임대 수익, 장기 임대조건, 정기적 임대료 상승, 좀더 안정적인 임대인 가능 (사업 성격상 자주 이주를 하기 쉽지 않음), 대부분의 세금, 보험료 그리고 보수비용 및 운영비용을 임대인이 지불, 개인적인 임대 보증 (주인에게 안전성을 높여줌), 렌트비 체납시 임대인을 추방하기 용이합니다.
문제는 상업용 부동산이 비싸기 때문에 투자자들이 구입하기 어렵지만 부동산 신디케이트를 이용하는 방법이 있습니다. 부동산 신디케이트는 80년이나 90년대에 흥행하였으며, 호황기인 요즘 또 각광을 받고 있습니다. 일반 투자자의 경우 5천에서 10만불의 배수단위로 투자할 수 있으며, 투자금에 대한 배당금을 받으며, 여러 신디케이트를 이용하여 투자 위험을 분산시킬 수도 있습니다. 다른 방법은 좀 생소한 편이지만 금액이 적은 투자자에게 적합한 방법으로 주식시장에 등재된 부동산 운영회사에 투자하는 것입니다. 주식 시장에 올라와 있으므로 주식시장의 분위기에 따라 기복이 있을 수 있습니다. 최근에는 상업용이나 주거용 건물 모두 호황기를 맞아 성공적으로 투자 이익을 투자자들에게 전해주었지만, 앞으로 미래는 모르는 것이기 때문에 전략적인 투자가 필요하다 하겠습니다.
상업용 부동산 구입을 꺼리는 가장 큰 이유는 상대적으로 긴 임대공백기를 가질 수 있어 그로인한 크나큰 임대수익 손실을 꼽을 수 있습니다. 하지만 일부 관리가 안된 상업용 건물들은 작은 투자로 단기간에 높은 가치 상승을 경험할 수 있습니다.
주거용 건물 또한 단점이 있습니다. 주거용 주택 소유자들은 정치적으로 타겟이 된다는 것이지요. 임대주택의 부족, 오르는 임대료, 불평등한 이익, 자본이익세 도입 등으로 말이지요. 상업용 건물도 같은 기간 그 이상의 결과를 내고 있지만 미디어의 관심은 상대적으로 적고 비난도 별로 받고 있지 않습니다. 왜냐하면 상업용은 이익을 위한 투자이고, 주거용은 삶의 터전으로 일정금액 이상의 이익추구는 지탄의 대상이라는 분위기입니다.
만약 자주 바뀌는 세입자, 빈번한 수리를 요하는 주택관리, 낮은 임대수익으로 골치가 아프시다면, 이제라도 상업용 건물 투자에 대해 공부해보시길 추천하여 드립니다.