뉴질랜드 에서 집을 rent 하실 때 궁금한 사항이 많이 있으실 것입니다.
주택 임차에 관한 법률을 알고 계시면 집을 렌트하시거나 비울 때 도움이 될 것입니다.
아래 내용은 주택 임차법을 간단히 요약한 것입니다. 그 외 궁금한 사항은 매주 5 수요일 오전 10 시 – 12 시, 한인회 사무실로 전화하시면 상담해 드리겠습니다.
임차계약(Tenancy Agreements)
Tenancy Agreement는 반드시 계약 전에 작성하셔야 하고 Tenants와 Landlord가 각각 사본을 보관해야 합니다.
Tenancy Agreement는 테넌시 서비스에 가시거나 www.tenancy.govt.nz 에서 다운 받을 수 있습니다.
Tenancy의 종류(Types of tenancies)
Tenancy는 두 종류가 있습니다. 기간을 정하지 않은 Periodic Tenancy와 계약 종료 날짜를 계약시에 정하는 Fixed Term Tenancy가 있습니다.
- Periodic Tenancy (기간미확정임차)은 tenants나 landlord가 상대방에게 계약 종료를 통지하거나 Tenancy Tribunal (임차 분쟁심판소)의 명령으로 임차를 종료하지 않는 한 계속되는 계약입니다.
Periodic Tenancy의 계약을 종료하시려면 tenants는 최소 3 주 전에 주소와 종료일을 편지나 e-mail로 landlord에게 통보하면 되고요, landlord는 tenants에게 최소 90일 전에 통보해야 합니다. 여기에 예외가 있는데요, landlord나 그 가족이 임대한 주택으로 이사를 하려는 경우에는 42일 전에 통보하고 계약 종료를 요구할 수 있습니다.
- Fixed Term Tenancy(확정 기간 임차)의 경우는 종료날자가 계약 되어 있기 때문에 종료를 위한 별도의 서면통보가 필요하지 않지만 계약 종료 후 어떻게 할 것인지를 사전에 계약서에 명시하시는 것이 좋습니다. 특별한 명시가 되어 있지 않고, 계약 종료 후에 계속 사는 경우는 자동으로 Periodic Tenancy로 됩니다
Fixed Term Tenancy 계약 종료; 양측의 합의가 있거나 Tenancy Tribunal의 명령이 있지 않는 한 계약을 조기 종료를 할 수 없습니다. 만약 Fixed Term으로 계약을 했는데 중간에 한국으로 돌아 가셔야 하는 상황이 되는 경우 landlord와 상의 하셔서 동의를 받으셔야 합니다.
렌트비 인상; Fixed Term Tenancy는 계약서에 렌트를 인상 할 수 있다고 기록하지 않았으면 계약이 끝날 때 까지는 렌트를 올릴 수 없고요, 계약이 끝난 후에는 올릴 수 있습니다. Periodic Tenancy는 최소 60일 전에 서면으로 통보하고 렌트를 올릴 수 있습니다, 단 6개월 안에 재 인상 할 수는 없습니다.
임차계약서(Tenancy Agreements) 내용
1996년 12월 1일부터 Tenancy Agreements 에 반드시 적어야 하는 내용들이 있습니다.
예;
- tenants와 landlord의 이름과 주소
- 주거지의 주소
- 계약서의 서명일자
- 계약 시작 날자
- landlord (임대인)와 tenants (임차인)의 연락 주소
- tenants 가 18세 미만인지 여부
- 본드 금액
- 렌트금액 및 지불주기
- 렌트 납부처 또는 입금시킬 은행구좌
- 해당되는 경우 부동산이나 변호사비용
- 별도 계량기가 있는 경우 수도세 지불조건(해당되는 경우에 한함)
- 임대인이 공급하는 가구, 전자 제품등의 내역서
- 확정기간 계약일 경우 - 계약 종료일
등이 반드시 포함되어야 합니다
또한 계약에 따라 특정 조건을 달을 수 있습니다. 예를 들면;
- 최대 입주자의 수
- 주택이나 플랫에 아무것도 부착하지 못하도록 하는 조건
- 임차의 전대나 양도 금지
- 동물 또는 흡연금지
등을 포함 시킬 수 있습니다.
· Property Inspection Report (부동산 검사 보고서)
Tenants와 Landlord는 Tenancy를 시작할 때 나중에 생길수 있는 분쟁을 방지하기 위해서 부동산의 상태를 기록해 두셔야 합니다. Property Inspection Report (부동산 검사 보고서 양식)은 계약서의 일부로 마직막 장에 기입하는 난이 있습니다. 작은 못 자국이나 얼룩 같은 것이라고반드시 정확하게 작성을 하셔야 나중에 불이익을 당하지 않습니다. 예를 들면 부엌에 전구가 한 개 없었으면 없었다고 적으셔야 계약이 끝나고 이사하실 때 부엌에 있는 전구를 사지 않아도 된다는 것입니다.
· 양도 및 전대: 일반적으로 tenants와 landlord의 서명 동의가 있으면 임차를 다른 사람에게 양도하거나 전대 할 수 있지만, 양도나 전대하는 것을 landlord가 원하지 않을 경우에는 이를 계약서에 명기 할 수 있고 이런 경우 양도나 전대를 할 수 없습니다.
· 영수증; 렌트(rent)와 본드(bond)가 현금으로 지불되었을 때는 landlord는 반드시 영수증을 발행해야 합니다. Tenant가 렌트비를 자동이체를 하거나 양도불능 개인수표를 이용하여 지불 했을때는 예외가 될 수 있습니다. 영수증은 tenants와 landlord가 각각 한부 씩 보관하시기 바랍니다
· 본드; 본드센터(Bond Center)에 본드를 납부하기 위해서는 본드 납부 양식이 작성해야 합니다. 테넌시 서비스 사무실에서 받으시거나 www.tenancy.govt.nz 에서 다운 받을 수 있습니다.
임차의 시작(Beginning the tenancy)
landlord가 법적으로
- 2주 렌트 선불
- 최고 4주분의 렌트에 해당되는 본드
- 부동산 중개업자의 수수료
- 필요한 경우 변호사 비용 등을
tenants에게 요구할 수 있습니다.
렌트: 렌트는 시장 시세에 따라 조정됩니다. 렌트를 올리는 금액이나 폭에는 제한이 없습니다. 그러나 tenant의 생각에 landlord가 렌트를 너무 많이 인상하면 Tenancy Tribunal 분쟁 심판소에 신청하여 시장 렌트 평가를 받아서 6개월까지 렌트를 고정시킬 수 있습니다. 심판소는 렌트가 시장시세 보다 월등하게 높다고 판단될 때에만 이러한 명령을 내릴 수 있습니다.
권리와 의무(Rights and obligations)
임차인(The tenants)
Tenants 의무.
1 반드시 제 날자에 렌트를 지불해야 합니다.
단 하루만이라도 날자를 어기면 landlord는 “10 Working Days Notice” 을 보낼 수 있고, 이를 tenants 가 이행하지 않고, 3주 이상 렌트비를 연체하면 Tenancy Tribunal로 갈 수 있습니다. 그 후 Tenancy Tribunal의 명령으로 48시간 만에 강제 퇴거 시킬 수도 있습니다.
2 집을 청결하고 깨끗하게 사용해야 하고, 반드시 주거 목적으로만 사용하셔야 합니다.
3 손상이 있거나 수리가 필요하면 landlord 에게 알려야 합니다.
4 만약 tenants나 tenants의 손님이 일부러 또는 부주의로 집에 손상을 입혔을 때 이를 수리하거나 수리비를 지불해야 합니다.
임대인이 수리를 원할 때(Landlord wanting repairs)
때때로 Tenant가 주택이나 플렛에 손상을 입히거나 청결하고 깨끗하게 유지하지 못할 경우가 있습니다. Landlord는 문제가 해결 될 수 있다고 생각되면 (손상된 부분을 복구하거나 청소를 할 수 있다고 생각하면), 어떤 것이 수리 되기를 원하는지 설명하는 내용의 통지서를 Tenant에게 보낼 수 있고 그 일을 완료하는 데 10일간의 기간을 주게 됩니다. - “10 Working Days Notice” 라고 합니다.
반드시 Tenant가 잘못한 것이라야 합니다. Wear and Tear의 경우에는 Tenant에게 그 비용을 청구 할 수 없습니다.
예를 들면 Carpet이 낡아지거나 오래된 냉장고가 그 수명을 다해 작동하지 않는다거나, 배수관에 오랜동안 찌꺼기들이 쌓여서 막혔다던가 하는 경우는 Landlord 책임이지만, 벽에 아이들이 낙서를 해서 새로 페인트 칠을 해야 한다던가, 장난감 또는 기름 등으로 배수구를 막히게 하면 그 것은 사용자 부주의로 Tenant가 그 비용을 내야 합니다.
5 (최대 입주자 수를 임차계약서에 명시했다면) 허용된 최대인원 이내의 사람만이 거주해야 합니다. 다만 단시간의 방문은 예외로 합니다.
6 계약 종료 시에는 집을 비워주고, 깨끗하게 청소를 하고, 쓰레기도 치우고 열쇠, 카드나 기타 공구 등은 반환하셔야 하고, landlord가 제공한 모든 가구나 가전제품등을 현장에 남겨 두어야 합니다.
7 임차 희망자, 구입희망자, 감정평가사들에게 주택을 보여 줄 수 있도록 landlord에게 출입을 허용해야 합니다.
8 전기, 가스, 계량기에 의한 물세(계약서에 tenants가 부담하기로 한 경우), 전화료 등 본인이 사용한 모든 공공 요금을 납부해야 합니다.
Tenants는 다음 사항은 해서는 안됩니다.
1. 일부러 또는 부주의로 주택이라 플렛을 손상하거나 타인으로 하여금 손상하도록 허용 할 수 없습니다.
2. 주택이나 플렛을 불법적인 목적으로 사용하거나 타인에게 불법적인 목적으로 사용할 수 없습니다.
3. 다른 tenants나 이웃의 사생활, 안락한 생활, 평화로움을 방해하거나 또는 tenants의 집에 사는 다른 사람이 타 tenants이나 이웃의 사생활, 안락함, 평화로움을 방해해선 안됩니다.
4. 계약서에서 특별히 허용하거나 landlord의 서면 허락이 있는 경우를 제외하고 주택이나 플렛에 어떤 것을 부착, 개조, 변경 또는 추가 할 수 없습니다.
5. landlord의 허락 없이 열쇠를 바꿀 수 없습니다.
6. landlord이가 집에 출입할 권한이 있을 때 부당하게 출입을 거절 할 수 없습니다.
7. landlord로부터 서면 동의 없이 타인에게 임차를 전대하거나 양도 할 수 없습니다.
임대인(The landlord)
landlord는;
1. 렌트를 현금이나 양도 가능한 유가증권으로 받았을 때는 영수증을 발급해야 하고 tenants로부터 요청이 있을 때에는 렌트 지불 명세서를 발행해 주어야 합니다.
2. 집을 팔려고 할 때에는 tenants에게 그 내용을 서면으로 알려야 하고, tenants의 허락을 받아 집을 보여줄 권리가 있습니다, 시간과 방법을 서로 합의하에 정하시면 됩니다.
3. 렌트를 인상하고자 할 때에는 tenants에게 최소한 60일 이전에 서면 통보를 해야 합니다.
fixed term tenancy 의 경우는렌트비를 인상 할 수 있다고 기록한 경우에만 인상 할 수 있습니다.
4. 주택을 검사하고자 할 때에는 tenants에게 48 시간 이전에 통보를 해야 합니다.
5. 수리를 하기 위해 집에 들어가고자 할 때에는 tenants 에게 24시간이전에 통보를 해야 합니다.
6. tenants가 긴급 시에 대신 수리작업을 주선한 경우 이에 대한 비용을 보상해야 합니다.(수리하기 전에 임대인에게 최소한 그 내용을 알리려고 노력했어야 합니다.)
7. 임차 시작시점에 주택이 청결하고 사람이 기거하기 적절한 상태여야 합니다.
8. 재산과 관련된 모든 비용, 즉 재산세, 보험료, 토지세 등을 납부해야 합니다.
9. 임차기간동안 부동산을 주택이 기거하기에 알맞은 상태가 되도록 적절히 관리해야 합니다.
Landlord는 다음 사항은 해서는 안됩니다.
1. 한번에 2 주이상 분의 렌트를 선납으로 요구하거나 이미 지불한 렌트기간이 지나기 전에 렌트비 청구는 삼가 합니다.
2. 임차인이 대리 수리한 일의 내용을 확인하기 위해 허락되는 경우를 제외하고 4주에 1회 이상 주택검사를 하지 않습니다.
3. 임차인을 괴롭힐 수 없습니다.
4. 상식 수준의 평화로운 삶, 사생활 및 안락함을 하는데 방해가 되거나 타인이 그렇게 하는 것을 허용해선 안됩니다.
5. 가스, 수도,전기 공급, 또는 전화에 대해서 간섭하지 않습니다.
6. 임차계약서에서 금지하지 않았는데도 타인에게 임차를 전대하거나 양도하는 것을 부당하게 무조건 금지 할 수 는 없습니다.
7. tenants의 허락 없이 자물쇠를 변경할 수 없습니다.
Landlord는 다음과 같이 제한을 할 수 있습니다.
1. 임차계약서에 그 주택이나 플렛에 살 수 있는 최고 인원을 제한 할 수 있습다.
2. 임차계약서에 tenants가 이 임차를 타인에게 전대하거나 양도하지 못하도록 제한 할 수 있습니다.
임차의 종료(Ending the tenancy)
종료통보(Giving notice)
기간 미확정 임차의 경우
임차종료통보는 반드시 다음 사항을 갖추어야 합니다.
- 서면으로 할 것
- 임차지의 주소를 명기할 것
- 임차 종료일을 명기할 것
- 통보하는 사람의 서명이 있을 것
- Landlord의 가족이나 피고용인이 입주를 원하거나 또는 부동산이 팔때 새주인이 원하면 최소 6주(42일)전에 서면 통보해야 할것
예를 들면 landlord의 딸이 현재 tenants 가 살고 있는 집으로 이사 할 것이라고 42일 후에 비워달라는 편지를 보냈을 경우, 현 Residential Tenancies Act 에 따르면 ‘landlord 나 그 가족이 입주 하고자 하는 경우에는 tenants 가 집을 비워 주어야 한다’,라고 규정되어 있습니다. 단 fixed term tenancy는 예외 입니다.
- Tenants가 종료하고 싶으면 landlord 에게 최소 3주(21일)전에 서면 통보할것
- Landlord가 임차 종료 원하면 최소 3개월(90일)전에 서면 통보할것
확정 기간 임차의 경우
확정기간 임차의 경우에는 특정일에 임차가 종료하도록 임차시점으로부터 계약이 되어 있기 때문에 종료를 위한 별도의 서면통보가 필요하지 않습니다. 임차계약서에 기록된 해당일에 임차가 종료되는 것입니다. 그러나 landlord와 임차인은 확정기간 임차가 끝난 후 어떻게 할 것인지를 사전에 명시되어 있으면 그 에 따라야 합니다.
임차주택 비워주기(Leaving the premises)
tenants가 집을 비워 줄 때는 반드시 이행해야 할 여러 가지 의무 사항이 있습니다.
- 임차 종료일까지의 렌트를 지불하고, 약속된 종료 날짜에 정확히 집을 비워 주어야합니다.
- 집안 청소를 하시고 쓰레기 등을 제거하셔야 합니다
- 모든 열쇠, 출입카드, 또는 보안 장치 기구를 반환해야 하시고 landlord에게 속한 가구등은 두고 가셔야 합니다.
- 만약 이 일을 이행하지 않으면 landlord는 추가 렌트나 관련된 비용 즉, 청소비용, 쓰레기 제거 비용 등을 본드에서 차감 할 권리를 가집니다. 그리고 본드가 비용을 지불하기에 부족하면, Tenancy Tribunal (임차 분쟁 심판소)는 잔여 미불금을 지불 하도록 명령 할 수 있습니다.
분쟁 (Disputes) – 주택 렌트시 분쟁- Tenancy Tribunal
우선 서로 대화로 해결 하시라고 권해 드립니다. 하지만 그래도 문제가 해결이 되지 않으면 문제 해결을 요구하는 편지를 보내시기 바랍니다. 그래도 해결이 되지 않으면 Tenancy Tribunal을 가게 됩니다.
Tenancy Tribunal은 인터넷으로 신청하셔도 되고 신청서를 작성하셔서 사무실로 보내셔도 됩니다. 통역을 필요로 하시면 통역이 필요하다고 적으시면 Tenancy 에서 통역사를 준비합니다.
Tenancy Tribunal을 신청하면 제일 먼저 Mediation 단계를 거칩니다.
Mediation;
중재란 객관적인 제 3자(중재자)가 문제를 해결하도록 도와주는 절차 입니다.
Mediator 가
- Tenants와 Landlord에게 자기가 이해하는 바를 이야기하게 하여 문제를 해결할 수 있도록 도와주고
- 양측에 가장 최선의 해결책이 무엇인지 선택하도록 도와주지만,
- 당사자들이 합의하지 못하면 결국 Tenancy Tribunal로 가게 됩니다.
최근에는 Mediation을 전화로 하기도 합니다. 통역이 필요한 경우에는 Tenancy 사무실에 가야 합니다.
임차분쟁 심판소(Tenancy Tribunal)
Tenancy Tribunal은 landlord와 tenants 사이의 분쟁을 해결 할 수 있게 도와주는 정식 법정이지만 대부분의 경우 변호사를 선임 할 수 없습니다. $3000 이상의 분쟁인 경우에 한해서만 변호사 선임 가능합니다. 이 심판은 공청을 할 수 있고, 증인과 자신을 도와 줄 수 있는 사람(support people)을 대동할 수도 있습니다. support people은 법정에서 발언 할 수 없고, 증인은 증인석에 앉았을 때만 발언 가능합니다.
심판관(adjudicator)은 각자의 이야기와 증인의 말을 듣고, 증거물을 검사 한 후 주택임차법에 근거하여 판결합니다.
심판관은 자기의 판결을 임차 분쟁심판소의 명령으로 서면화하고landlord와 tenants는 이 판결을 이행해야 합니다. 가장 흔한 명령은 점거명령 또는 강제 퇴거 명령(possession order), 금전지불 명령(monetary order), 또는 작업 명령(work order)등이 있습니다.
Tenants와 Landlord는 각각 사본을 받게 됩니다. 만약 심판관의 명령을 이행하지 않을 시 강제 집행 등의 법적인 조처를 취할 수 있고,. 만약 상대방의 주소를 모르면 Tenancy 를 주소 공개 신청 할 수도 있습니다.
임차인이 수리를 원할 때(Tenant wanting repairs)
Tenant는 이러한 경우 Landlord에게 상의해야 합니다. 건물을 잘 보수 관리하는 것은 Landlord를 위한 조치이며, 어떤 것을 수리해야 할 필요가 있을 때 이를 신속히 알려주면 대부분이 Landlord는 이를 고맙게 생각합니다. 만약 Landlord가 수리를 하지 않으면 “10 working days' notice – breach of landlord responsibilities”를 보내서 수리를 요구 하실 수 있습니다.
임대인이 수리를 원할 때(Landlord wanting repairs)
때때로 Tenant가 주택이나 플렛에 손상을 입히거나 청결하고 깨끗하게 유지하지 못할 경우가 있습니다. Landlord는 문제가 해결될 수 있다고 생각되면 (손상된 부분을 복구하거나 청소를 할 수 있다고 생각하면), 어떤 것이 수리되어지기를 원하는지 설명하는 내용의 통지서- “10 working days' notice”-를 Tenant에게 보낼 수 있고 그 일을 완료하는 데 10일간의 기간을 주게 됩니다.
반드시 Tenant가 잘못한 것이라야 합니다. Wear and Tear의 경우에는 Tenant에게 그 비용을 청구 할 수 없습니다.
예를 들면 Carpet이 낡아지거나 오래된 냉장고가 그 수명을 다해 작동하지 않는다거나, 배수관에 찌꺼기들이 쌓여서 막혔다던가 하는 경우는Landlord 책임이지만, 벽에 아이들이 낙서를 해서 새로 페인트 칠을 해야 한다던가, 장난감 또는 기름등으로 배수구를 막히게 하면 그 것은 사용자 부주의로 Tenant가 그 비용을 내야 합니다.