.임대차가 끝나 집이나 상가를 비워 줄 때가 되면, 원상회복을 둘러싼 다툼이 자주 벌어진다. 세입자는 살면서 자연스럽게 생긴 정도라고 여기는데, 집주인은 원래 상태로 되돌려 놓으라며 보증금에서 비용을 빼겠다고 나선다. 어디까지가 세입자가 책임질 몫이고 어디부터가 집주인이 감당할 부분인지 경계가 흐릿하기 때문이다. 부동산변호사는 이런 사건에서 원상회복의 의무가 미치는 범위를 먼저 정리해, 불필요하게 보증금이 깎이는 일을 막는다.
원상회복이란 빌린 물건을 처음 넘겨받았을 때의 상태로 되돌려 반환하는 것을 뜻한다. 다만 여기서 되돌려야 할 상태의 기준이 문제된다. 사람이 정상적으로 사용하기만 해도 시간이 지나면 벽지가 바래고 바닥이 닳는 것처럼 자연스럽게 생기는 변화가 있는데, 이렇게 통상적인 사용으로 생긴 노후까지 세입자가 새것처럼 되돌려 놓아야 하는 것은 아니라고 보는 것이 일반적이다. 반대로 세입자의 부주의나 함부로 사용한 탓에 생긴 파손은 원상회복의 대상이 된다.
특히 세입자가 자기 필요에 따라 설치한 시설이나 구조 변경은 다툼의 단골 소재다. 영업을 위해 새로 들인 설비, 벽을 트거나 새로 세운 칸막이 같은 것들이 그렇다. 이런 부분은 원칙적으로 세입자가 나가면서 걷어 내고 원래대로 돌려놓아야 하는 경우가 많다. 다만 처음 들어올 때 이미 그런 상태였다면, 그것까지 세입자가 책임질 이유는 없다. 그래서 입주 당시의 상태를 어떻게 남겨 두었는지가 결정적인 자료가 된다.
분쟁을 줄이는 가장 확실한 방법은 시점마다 상태를 기록해 두는 것이다. 들어올 때의 모습을 사진과 영상으로 남기고, 나갈 때의 상태도 마찬가지로 기록해 두면, 그 사이에 무엇이 달라졌는지가 분명해진다. 이런 자료가 없으면 결국 서로의 기억과 주장만 부딪히게 되고, 그 부담은 대개 세입자에게 불리하게 돌아간다. 계약서에 원상회복에 관한 약정이 어떻게 적혀 있는지도 함께 살펴야 한다.
집주인이 원상회복을 이유로 보증금에서 지나치게 많은 금액을 빼려 할 때는, 그 비용이 정말로 세입자가 책임질 범위에 드는 것인지를 항목별로 따져야 한다. 통상적인 노후에 해당하는 부분까지 비용에 포함되어 있거나, 실제 든 비용보다 부풀려진 경우가 적지 않기 때문이다. 근거 없이 공제된 금액은 돌려받을 수 있다.
원상회복을 둘러싼 다툼은 보증금을 언제 돌려받느냐의 문제와 맞물리는 경우가 많다. 집주인은 원상회복이 끝나야 보증금을 내어 주겠다 하고, 세입자는 보증금을 받아야 이사와 정리를 마칠 수 있다고 맞선다. 이처럼 서로의 의무가 얽혀 있을 때는 어느 쪽이 먼저인지를 두고 감정이 상하기 쉽다. 그래서 비워 주는 일과 보증금을 돌려주는 일을 어떤 순서로 맞출지 미리 정리해 두면 불필요한 마찰을 줄일 수 있다.
집을 비워 주는 시점이 미루어지면 또 다른 문제가 생긴다. 세입자가 나가야 할 때가 지나도록 공간을 계속 점유하면, 그 기간에 대한 부담을 두고 다시 다툼이 벌어질 수 있다. 반대로 집주인이 정당한 이유 없이 보증금을 돌려주지 않아 세입자가 나가지 못하는 상황도 있다. 어느 경우든 지연의 책임이 누구에게 있는지를 자료로 분명히 해 두는 것이 중요하다.
이런 다툼은 서로가 언제 무엇을 했는지를 기록으로 남겨 두었는지에서 갈린다. 언제 집을 비웠는지, 언제 열쇠를 넘겼는지, 어떤 대화가 오갔는지를 남겨 두면, 뒤늦게 서로 다른 주장을 하더라도 사실을 가리기가 수월하다. 감정이 앞서는 다툼일수록 담담한 기록이 가장 확실한 근거가 된다.
계약서에 원상회복에 관한 약정이 어떻게 적혀 있는지도 꼼꼼히 살펴야 한다. 어디까지 되돌려 놓아야 하는지를 구체적으로 정해 둔 경우가 있는가 하면, 두루뭉술하게만 적혀 해석을 두고 다투게 되는 경우도 있다. 약정의 문구가 명확하지 않을 때는 그 조항을 어떤 뜻으로 읽어야 하는지가 쟁점이 된다. 그래서 계약을 맺는 단계에서부터 원상회복의 범위를 분명히 해 두면 훗날의 다툼을 크게 줄일 수 있다. 부동산변호사는 이런 약정 해석까지 짚어 세입자의 부담을 덜어 준다.
원상회복 다툼은 액수가 크지 않아 보여도 감정이 얽혀 쉽게 풀리지 않는 경우가 많다. 이러한 변호인은 통상적인 사용으로 생긴 변화와 세입자가 책임질 파손을 구분하고, 입주와 퇴거 시점의 자료를 근거로 삼아 세입자가 부당하게 비용을 떠안거나 보증금을 깎이지 않도록 다툼의 기준을 세워 준다. 사소해 보이는 다툼일수록 준비된 기록이 결과를 가른다는 점을 잊지 않는다.