서울 아파트, 매매보다 전세가 더 뜨겁다…집값보다 무서운 건 임대차 불안
수도권 아파트 시장의 온기가 다시 짙어지고 있다. 매매가격은 서울과 경기 주요 지역을 중심으로 오름세를 이어가고, 전세가격은 매매보다 더 가파른 상승률을 보이며 실수요자 부담을 키우고 있다. 거래량은 일부 조정을 받았지만, 입주 물량 감소와 전세 매물 부족이 맞물리면서 시장의 하방 압력은 제한적인 모습이다.
한국부동산원 주간 통계 기준으로 최신 수록 시점은 2026년 6월 29일이며, 해당 자료는 7월 7일 KOSIS에 갱신됐다. 이 기준 전국 아파트 매매가격지수와 전세가격지수, 수급동향 등 주요 지표가 모두 최신 주간 자료로 반영됐다.
가장 눈에 띄는 흐름은 서울 전세가격이다. 6월 5주 전국 아파트 매매가격은 전주 대비 0.09%, 전세가격은 0.11% 상승했다. 서울은 매매가격이 0.27% 올랐고, 전세가격은 이보다 높은 0.30% 상승했다. 수도권 역시 매매 0.20%, 전세 0.19%를 기록하며 강세를 이어갔다. 반면 지방 매매가격은 보합에 머물러 수도권과 비수도권의 온도 차가 뚜렷했다.
서울 안에서도 상승 흐름은 특정 지역에만 머물지 않고 확산되는 양상이다. 강북권에서는 도봉구, 동대문구, 성북구 등 중저가·중소형 수요가 받쳐주는 지역이 강세를 보였고, 강남권에서는 구로구와 송파구 등 역세권·재건축 기대감이 있는 지역 중심으로 가격이 올랐다. 경기에서는 화성 동탄구가 1.46% 상승하며 수도권 상승세를 주도했고, 성남 수정구·수원 영통구·성남 분당구 등도 매수세가 유입된 지역으로 꼽혔다.
문제는 매매보다 임대차 시장의 체감 압박이 더 크다는 점이다. 서울 전세가격은 0.30% 올라 매매가격 상승률을 웃돌았고, 성북구·도봉구·성동구·노원구 등 실거주 수요가 두터운 지역에서 전세 상승세가 두드러졌다. 정주 여건이 좋은 역세권, 학군지, 대단지 중심으로 전세 수요가 계속 유입되는 가운데 매물 부족이 겹치면서 상승 계약이 이어지고 있다는 분석이다.
공급 지표도 시장 불안을 키우는 요인이다. 국토교통부 5월 주택 통계에 따르면 올해 1∼5월 서울 입주 물량은 1만3,111가구로 지난해 같은 기간보다 41.6% 줄었다. 아파트만 놓고 보면 서울의 1∼5월 누적 준공 물량은 1만690가구로 전년 대비 48.4% 감소했다. 입주 물량 감소는 당장 전세 매물 부족으로 이어질 가능성이 크고, 이는 매매시장에도 “차라리 사자”는 심리를 자극할 수 있다.
거래시장 역시 단순한 침체로 보기 어렵다. 5월 전국 주택 매매 거래량은 6만6,490건으로 전월보다 4.7% 감소했지만, 지난해 같은 달보다는 6.0% 늘었다. 올해 1∼5월 누적 거래량은 32만7,455건으로 전년 동기 대비 15.1% 증가했고, 서울 누적 거래량도 5만6,938건으로 17.7% 늘었다. 가격 부담과 대출 규제 속에서도 서울 주택 수요가 완전히 꺾이지 않았다는 의미다.
임대차 시장의 구조 변화도 뚜렷하다. 올해 1∼5월 전체 임대차 거래에서 월세와 반전세를 포함한 월세 비중은 68.6%로, 지난해 같은 기간보다 7.6%포인트 상승했다. 전세 물량이 줄고 월세 전환이 빨라질수록 세입자의 월 주거비 부담은 커질 수밖에 없다.
시장 심리도 불안 쪽으로 기울고 있다. YTN 라디오가 소개한 한국갤럽 부동산 인식 조사에 따르면 임대료가 오를 것이라는 응답은 65%였고, 특히 20대는 71%, 30대는 72%가 전월세가격 상승을 예상한 것으로 나타났다. 같은 조사에서 부동산 정책에 대해서도 “잘못하고 있다”는 응답이 “잘하고 있다”는 응답을 앞섰다는 점은 젊은 세대의 주거 불안이 심리 지표로도 확인되고 있음을 보여준다.
결국 현재 시장은 “매매가격 상승”보다 “임대차 불안이 매매 수요를 자극하는 구조”에 가깝다. 대출 규제는 매수 여력을 낮추지만, 전세가격 상승과 입주 물량 감소는 실수요자의 대기 비용을 키운다. 이 때문에 자금 여력이 있는 수요자는 서울과 수도권 주요 단지로 움직이고, 자금 여력이 부족한 수요자는 전세와 월세 시장에서 더 큰 부담을 떠안는 양극화가 심해질 수 있다.
전문가들은 하반기 시장의 핵심 변수로 공급 대책의 속도, 임대차 매물 회복 여부, 대출 규제의 추가 조정 가능성을 꼽는다. 단기적으로는 서울·수도권 선호 단지의 가격 버팀 현상이 이어질 가능성이 크지만, 지역별 격차는 더 벌어질 수 있다. 특히 입주 물량이 부족한 서울에서는 전세가격 상승이 매매가격을 다시 밀어 올리는 순환 구조가 나타날 수 있어, 실수요자들은 가격 자체보다 전세가율, 입주 예정 물량, 대출 가능 금액, 월 주거비 부담을 함께 따져야 할 시점이다.
한 줄 정리하면, 지금 부동산 시장의 진짜 불씨는 집값 상승 그 자체가 아니라 “살 집은 부족하고, 전세는 비싸지고, 월세 부담은 커지는” 주거비 압박이다.
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